Московская математика: копить, сдавать или вычитать

Ситуация:

Сразу три цифры, которые стоит сложить в голове, если вы хоть раз задумывались о покупке квартиры в Москве.

Первая — срок накопления. «Мир квартир» посчитал, сколько лет нужно откладывать всю зарплату целиком на однокомнатную квартиру. В Москве это 10 лет. Для сравнения: жителю Чукотки хватит 3 лет, а в среднем по России — 5,5 лет. Разница не в зарплатах (на Чукотке они выше московских), а в ценах на жильё: столичный метр стоит в разы дороже.

Вторая — окупаемость аренды. РБК опубликовал свежий расчёт: срок окупаемости купленной под сдачу однушки в Москве вырос до 24,7 года. Ещё год назад было 20,4 года. Рост на 4,2 года — это значит, что доходность аренды продолжает падать, а цены на квартиры — расти быстрее арендных ставок.

Третья — налоговый вычет. Семья, купившая квартиру в ипотеку, может вернуть до 1,3 млн рублей: 260 тыс. — за покупку и до 390 тыс. — за проценты (если их сумма позволяет). Это не бонус от застройщика, а законное право. Способ рабочий, но требует правильно оформленных документов и подачи декларации.

Что это значит для покупателей:

— Если вы копите на квартиру с нуля и живёте в Москве, закладывайте минимум 10 лет полного отказа от всех трат. Реалистичный срок — 15–20 лет с учётом инфляции и роста цен. Выход — либо увеличивать доход, либо снижать требования к площади и локации.

— Если вы рассматриваете квартиру как инвестицию под сдачу, считайте не только доходность, но и срок возврата денег. 25 лет — это почти горизонт ипотеки. В текущих условиях аренда — скорее способ сохранить капитал, чем заработать.

— Если вы уже купили квартиру в ипотеку, проверьте, не забыли ли о вычете. 1,3 млн рублей — это не скидка, а возврат уже уплаченного налога. Запросить его можно раз в жизни, но лучше сделать это сразу после покупки.

Прогноз:

В июне 2026 года срок окупаемости аренды в Москве, скорее всего, продолжит расти. Цены на квартиры будут стоять или медленно ползти вверх из-за высокой себестоимости строительства и дефицита предложения на вторичке. Арендные ставки тоже подрастут, но медленнее — платёжеспособность жильцов не бесконечна. Доходность от сдачи внаём останется ниже инфляции. Единственный способ улучшить математику — покупать на ранних стадиях строительства с дисконтом, но это риск. Накопить на квартиру быстрее 10 лет в Москве можно только при росте дохода выше рыночного или при помощи жилищных программ с господдержкой. Без них — затяжной марафон.

#аналитика #рынок #недвижимость